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房市不明 行庫房貸 寬限期與成數連動

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房市及整體經濟大環境不明朗,據了解,部分大型行庫為了控管房貸授信風險,已採取寬限期與借款成數連動的作法來拿捏核貸成數,行庫主管對此表示,通常沒有申請寬限期的客戶,由於本金不必遞延立即攤還,對銀行而言,在房市走下坡時對債權會比較有保障,因此銀行較願意給予較高的核貸成數。

行庫主管坦言,之所以在央行鬆綁房市管制措施、三度降息之後,銀行對於房貸業務仍然戰戰競競,最主要是整個大環境並不好,房貸本金拖越久才開始攤還,銀行所承受的風險越高。

其中,台灣銀行對於新的房貸申請案,若客戶有要求寬限期,台銀會將原訂成數再減0.5成來核貸,舉例來說,倘若根據該客戶的所得財力,與擔保品坐落地點等條件將可取得8成的成數,但客戶若申請2年的寬限期,此時就會減碼0.5成,最高核貸成數將降為7.5成。

至於其他行庫雖然總行並未明文規定寬限期與貸款成數之間的關係,但對於寬限期與貸款金額的拿捏上,也同樣會有所要求。舉例來說,倘若某借款戶在同一家銀行有兩筆房貸,此時寬限期最多僅限於一筆房貸能適用,此外像是房貸轉貸戶,通常銀行不見得會給寬限期。

除了寬限期與成數的連動關係之外,銀行另外兩大評估重點,在於擔保品坐落處附近的成交行情,以及借款人所得收入的「穩定性」。

其中在擔保品地點方面,銀行主管指出,儘管有實價登錄的資料可以參考,但實價登錄畢竟是「落後指標」,因此另一方面也會參考該地區的成交件數多寡。

而對於申貸戶本身的所得能力拿捏,較以往不同之處在於,以前只要扣繳憑單、全年收入資料,但現在銀行還會進一步檢視借款人的職業別,以及所得的來源究竟是經常性的固定收入,或是以較不固定的佣金等變動型收入作為主力,因為現在景氣不佳,許多過去領數百萬高薪的業務人員,佣金收入都大幅縮水,此時銀行在檢視申貸總金額及成數拿捏上,將更加小心。

(工商時報)


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央行解除房貸管制,透露給自住族的訊號:房價會更低,現在別買啊!

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在粉絲頁上有朋友問到,央行已經解除許多地方的房貸信用成數管制,以前覺得很貴的房子,現在突然都變成可以負擔了,而且房仲業者都說最近很多人在看屋,如果不快點決定,很可能看上的房屋就會被買走!所以想要問我,在央行解除房貸成數管制的現在,是不是一個買屋的好時機?

看起來他的狀況可能是,在某一個有央行貸款成數限制的區域看上一棟房子,然而先前因為銀行無法給予房屋總價八成的貸款,使他無法出價購買心儀的房屋。現在央行解除了那個區域的房貸成數限制,自己就能靠八成或更高成數的銀行貸款,買下喜歡的房子。

這種買得起更高價房屋的現象,其實是用更多的房貸換來的假象。因為用於購屋的自備款金額並沒有增加,房價與自備款之間的差額,自然都是由銀行貸款來填補,只是之前不能貸到那麼高的成數,現在可以罷了。所以想要利用高成數貸款買屋前,最好還是先看看自己的荷包,是不是能撐的起長達20年的房貸還款期,以免歡天喜地的簽約買房,住進去後卻只能過著勒緊褲袋的生活,這對於自住需求的人來說,其實是件本末倒置的事情。

此時想買房的人還可以想想,當初央行是為了抑制房價因為過度的買賣而上漲,所以訂出了貸款成數的限制,如今解除這些限制,是否就意味著這些區域的房地產市場出現降溫,甚至失溫的現象?身為自住使用的消費者,與其用更重的貸款壓力來換得現在買房,或許是不是該靜待房價向下修正後,再用自己真正能負擔的總價來買中意區域的房子。

出處:http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=16325&pnumber=1


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【桃園車貸專家】桃園房貸將納管制

房市三二九檔期決戰桃園,引發央行關注。據了解,央行已要求大型行庫緊盯三二九檔期銷售狀況,若房市炒風仍嚴重,不排除在下次理監事會將桃園縣中壢(青埔)、蘆竹(南崁)及八德三地,納入房貸管制區。央行首季理監事會將於周四(廿八日)登場,這也是央行總裁彭淮南新任期的首次理監事會。一般預料,由於利率調整可能性小,央行重點會放在房市控管,尤其是桃園地區。

青埔、南崁及八德掀炒風央行自二○一○年起啟動房貸選擇性信用管制措施之後,目前納管的為台北市及新北市十三個行政區,針對第二套房貸款成數以六成為限,並取消寬限期。

房貸管制實施之後,大台北地區投資客出現「南進」現象,看準桃園航空城及桃園縣升格利多,包括青埔、南崁及八德等地,成為投資客新歡,近兩年房價漲幅更高達五成。

根據住展雜誌統計,三二九檔期的全台推案達四三○○億元歷史天量,其中光是桃園地區就高達一二四七億元,不僅超越新北市一一三五億元,更占北台灣二九三九億元的四十二%。行庫主管表示,由於「三二九決戰桃園」的態勢明確,央行及各行庫將緊盯指標建案銷售情況,確認桃園房市是否離譜,倘若如此,勢必端出更激烈的授信調整政策。

漲幅已離譜 聽到都毛毛的行庫主管表示,桃園供給量大的區域,目前雖非央行管控區,但因房價漲幅離譜,「聽到都毛毛的」,各行庫已有降低成數、拉高利率之共識,目的是降低放款風險。

土建融資方面,包括台銀、土銀等行庫,針對偏僻或供給量大地區,已列入「留校察看」名單,逐一檢視建商的財務能力、品質及風評等,房貸利率已拉到自二.五%起跳。銀行主管認為,央行應會先授意各銀行留意並調整桃園地區房貸,短期內不會下重手,但只要炒風未歇,很可能在下次(六月)理監事會時,將桃園納入新一波房貸管制區,其中又以中壢、蘆竹及八德的機率最高。

銀行主管分析,「青南八」納管,與當初央行將新北市林口、三峽、淡水等地,納入管制區的背景很像,都是在原管制區內的房價炒不動、交易量明顯下滑之後,房價才飆高的「投資新樂園」。

來源參考網路新聞:中國時報黃琮淵資訊


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